刘水：发布2023中国房地产上市公司研究报告-焦点
2023年5月18日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2023中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十一届产城融合投融资大会”隆重召开。
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第一部分，中国房地产上市公司的经营表现。
经营规模方面，2022年房地产上市公司的总资产规模出现了负增长，其中沪深上市公司总经产净值是1409.3亿，较上年下降5.4%，增速较上年回落9.6个百分点，大陆在港上市房地产公司总增产均值为2407.6亿，较上年下降5.8%，增速较上年回落12.6个百分点。沪深及大陆在港上市的房地产公司总资产出现了负增长，行业进入了缩表的阶段，其中，民营房企缩表，央企资产规模保持稳定，地方国企逆势扩大。
从总资产构成来看，上市房企年末存货规模下降，受销售下降和融资受限的影响货币资金规模出现了连续两年的下降，并且权益性投资规模和持有性物业规模有所扩大。
盈利方面，2022年沪深和大陆在港上市的房地产公司营收增速由正转负，净利润出现大幅度的下降，甚至部分企业出现了比较大的亏损。营收方面，沪深以及大陆在港上市房地产公司营收均值分别为305.2亿元、464.8亿元，同期分别下降8.9%、16%，增速较上年下降了18.1个百分点和30.4个百分点。净利润方面，净利润均值分别为-1.6亿元、-10.9亿元，同比分别下降112.7%，128.7%，降幅较上年扩大了51.4个百分点和80.5个百分点。
三项费用率方面，2022年新冠疫情房地产行业进入深度调整周期大的背景下，房地产上市公司费用率指标出现了分化，沪深以及大陆在港上市房地产三项费率均值分别为14.2%、13%，分别同比上升1.7个百分点点和1.1个百分点。
周转率方面，沪深上市公司存货周转率为0.3，总资产周转率为0.19，分别较上年下降0.01和0.02，大陆在港上市的房地产公司存货周转率与总资产周转率分别为0.32和0.17，分别较上年下降了0.01和0.03。
财务稳健性方面，上市公司短期偿债能力有所下降。2022年沪深及大陆在港上市房地产公司剔除预收账款后的资产负债率均值分别为63.5%、67.1%，较上年分别下降0.6个百分点和上升了0.2个百分点。受市场影响的调整，多数房企财务安全性正在接受着考验，沪深上市房地产公司净负债率均值为70.8%，同比上升了2.9个百分点，大陆在港上市的房地产公司负债率均值为81%，同比上升了13.2个百分点。沪深及大陆在港上市房地产公司现金短债比例分别为1.39和0.79，短期债务的保障能力有所下降。另外，上市公司销售下滑及回款放缓等多种因素的影响，两地上市公司现金流净额持续下滑，均值分别为-11.2亿元和-57.9亿元。
股东回报方面，沪深上市房地产公司每股收益均值为-0.22元，较上年下降257.1%；大陆在港上市房地产公司均值为-0.62元，同比下降251.2%。受业绩下滑的影响，经济增加值（EVA）继续下行，2022年沪深上市公司均值同比下降220.4%至-6.2亿元，大陆在港上市房地产公司EVA均值下降170.8%至-8.3亿元，沪深和大陆在港上市房地产公司股息率分别降低0.2个百分点和0.5个百分点至2.2%和6.2%。
市值管理方面，政策调整难阻市场下行，上市房企市值持续走低。沪深上市公司市值均值153.7亿元，同比下降10.4%；大陆在港上市房地产公司市值均值为132.3亿，同比下降18.4%。上市房企多渠道维持市值的稳定，房地产上市公司一方面通过分拆上市并购重组等方式增长企业的规模效益和价值的创造能力，努力实现市值增长。另外一方面通过股票回购增强市场的信心，保持企业市值的稳定。
第二部分，中国房地产上市公司投资价值的展望。
我们认为具有较强投资价值的公司以下有几个特点：
特点一，房地产板块在震荡的下行，优秀企业的估值值得期待。2022年房地产板块持续走低，沪深及大陆在港上市房地产公司表现整体是不如大盘。2022年沪深和大陆在港上市房地产公司市盈率均值分别下降0.3、0.18至11.5、2.6。进入到2023年，随着疫情影响的消退经济持续恢复，两地企业的市盈率出现了不同程度回升，仍处于较低的位置，未来估值空间会有一些小幅度的修复。聚焦企业稳健的经营能力，拿地积极、融资能力强的企业估值修复得相对及时一些。
特点二，有较强的产业发展能力的产业新城运营商有较高的投资价值。在产业结构紧跟政策导向，持续扩大在新兴产业的布局。这些企业整合优势资源，聚焦城市群内的优势资源，强化区域产业链的建设能力；强化顶层设计能力，集聚核心的要素，通过专业化、特色化的专营服务方案加大培养专精特新的产业业态；推进区域规划、设计、施工运营管理等全过程的绿色化，低碳化进程，通过数字化技术赋能园区绿色发展转型。
特点三，有较强的经营能力产业新城运营商具有一定的投资价值。经营规模，企业运营上深耕产业运营，调整产业结构，注重产业投资。净利润方面，随着运营商积极探索，以净资产运营服务为主题，产业新城的投资收益和租赁收益成为净利润的重要来源。在资产负债方面，产业新城运营商以产业运营为核心，以长期股权投资为主线，负债水平维持在较低的水平。这些企业未来将具有一定的投资价值。
总的来看，行业整体处于深度的调整阶段，上市房企盈利能力和流动性都遇到了较大的挑战，政府调整优化调控政策，房地产市场仍处在弱复苏进程中。行业出清和优胜劣汰，在市场下行阶段更加显著，上市房企要内外兼修，对内调整财务结构，保持充足的偿债能力。对外充分利用政策，抓住窗口期，及时的补充资金，借助政策工具优化资产负债表，为适应新的行业周期做好充分的准备。
